归祖国并肩同行，赵国雄关心香港未来并胸怀中医药发展未来。

发展香港，思想要宏观一点、远大一点，需要走出去来看，香港应该扮演什么样的角色。

祖籍江苏常州的赵国雄，业内人士评价其有年轻人的活力、兼具中年人的风趣幽默，他被尊为“香港楼神”，极具个人魅力，有着江南人秉性上的谦逊与低调。

他负责长江实业房地产业务版图，管理香港、内地及国外多个地方的房地产业务。1997 年加入长江实业( 集团 ) 公司，2000 年获委任长江实业执行董事，是长江实业创办人李嘉诚最为倚重的左膀右臂。

同时，赵国雄亦是 ARA 资产管理有限公司的创始人和董事会主席，2002 年成立至今，ARA 管理着 6 只于新加坡和香港上市的房地产信托基金(如汇贤房地产投资信托)，及 10只投资亚洲的房地产私募基金，管理资产组合规模超过 370 亿美元。

纵横房地产业三十余年的赵国雄，加入长实正好二十年，这二十年，刚好见证了香港回归祖国二十年的岁月变迁。近日接受《中国房地产金融》专访时，让他感慨，“现在的香港发展应该多一些聚焦，把过去的二十年赶回来，这将会是香港的将来。”

他感触最强烈的变化是香港失去科技竞争能力，二十年前马云的阿里巴巴、马化腾的腾讯刚刚起步，谷歌开始发展，脸书 (Facebook) 还没诞生。赵国雄说，“香港有点固步自封，香港是我们的香港的观念要改变了。发展香港，思想要宏观一点、远大一点，需要走出去来看，香港应该扮演什么样的角色。”

香港之于国家和珠三角的角色在不断变化，赵国雄提出的角色转型，正成为香港融入粤港澳大湾区的现实写照，香港特区政府前财政司司长、南丰集团董事长及行政总裁梁锦松也表示，香港的角色定位一定要变，这是大势所趋。

作为“超级联系人”的角色，香港是国际金融中心、国际资产管理中心，是最大的人民币离岸交易中心，未来还将书写国际创新与科教中心。香港特区第五任行政长官林郑月娥在其第一份施政报告中指出，“创科”

将是本届特区政府未来工作的优先要务。诚如赵国雄所提及，香港是时候需要换一个角度，从粤港澳大湾区的联动发展，重新定义其位置与历史责任。

如果说对于香港未来的忧虑是每一个香港人共同的话题，而关心中国城镇化进程建设和中医药的发展则是赵国雄个人对于中国未来发展的思考。由赵国雄创立的众富基金今年 9月向英国剑桥大学土地经济系捐赠100 万英镑，由此设立一个专门研究中国城镇化发展的教席，推动城市发展研究;向母校浸会大学捐赠 3000万港元用于研究和保护中医药方，与科研院所、地方农户合作，在陕西、贵州等地开展中药种植与研究。

对于近年中医药在海外大放异彩，赵国雄担心将来有一天中医师开药方需要向日本、韩国、泰国、美国甚至加拿大去申请批文，“因为很多好的药方及药材被他们注册专利，所以我们需要奋起直追，拿回我们的知识产权。”赵国雄说，对于中医药的知识产权保护，个人作为中国人，希望为国家和民族，多做一点事情，多出一点力。

香港地产这二十年

在赵国雄职业生涯中，长达三十余年与房地产紧密相连，曾经屡创销售佳绩，“楼神”在《中国房地产金融》主办的 2017 金砖论坛 ( 香港站 ) 的演讲中，直言这二十年的市场与以往并不一样。

“香港现在跟回归前完全不一样了，特别是在房地产方面，无论是整个房地产的态势，还是特区政府的政策对房地产的影响。”赵国雄说。

香港二十年以来经历 1997 年亚洲金融风暴、2003年 SARS事件、2008 年金融海啸等诸多大事。香港1983 年开始实施港元与美元挂钩的联系汇率制度，这种旨在降低交易成本的货币发行局制度，是香港成为国际贸易中心和国际金融中心的基础。然而这种制度以牺牲香港货币政策独立性为基础，从某种意义上来讲也更容易受外界影响。

赵国雄回顾香港回归后，香港房地产市场由“相对市场供求主导”变为“政策主导”。这一市场主导变化背后是为了解决全香港七成市民拥有自住居所，香港特区政府彼时在房价走高的情况下，推出“八万五”政策计划，即每年包括私人营建在内的房屋供应量增加到 8.5 万个单位。

然而经历亚洲金融风暴之后的香港，楼市下行一度重挫五至六成，低迷楼市令众多持有房屋的中产阶层变成“负资产”，该项计划因外界环境因素而导致叫停。此后为了解决楼市下行房价下跌及住宅供应较多的问题，特区政府在 1999 年推出“勾地制度”、2002年推出“九项房屋政策”，此举改变了垂危之中的香港房地产。

特别是“勾地制度”的推出，令金融危机之后的香港土地供应由“卖地表”变为“勾地表”，此举使得在楼市下行期的土地拍卖得以顺利进行，而不至于“贱卖”土地。这种在拍卖土地之前，开发商确认申请、并出价缴纳保证金的“保险程序”，避免土地拍卖进一步低估和无人问津而冲击市场信心。

赵国雄评价这种拍地政策的变化，认为“土地主导权变相落入开发商的手上，在商言商的开发商不会积极勾地，随着土地供应不足导致房屋供应量严重短缺，加上经济复苏和外部资金进入，楼价不断破顶。”因楼市复苏，香港特区政府也于 2013 年宣布叫停这一制度，由政府主动推地以此加速土地供应。

“从香港回归到 2007 年，刚好十年间，香港房地产市场发生了天翻地覆的变化，这跟我们预测的完全不一样。”赵国雄说，这种不可预测性改变了香港房地产市场，特别是金融危机之后的量化宽松政策的推出，导致低持有成本推高了房价，固定资产价格因而一直攀升。

2008 年金融危机之前的五年里，香港房地产市场经历了五年缓慢的上升周期，金融危机至 2009 年经历短暂调整之后，香港楼市此轮上升周期持续了八年。赵国雄说：“虽然特区政府于 2010 年推出一系列紧缩措施干预楼市，但伴随外围宏观情况不断改变，楼市调控仍然乏力。”

香港特区政府在 2010年推出紧缩政策，包含提高外地人首付贷比例、提高特别印花税税率、增加买家印花税等政策。至 2017 年多次针对炒家的调控措施，旨在通过增加交易成本及收紧按揭贷款来打击投资客退出市场。然而现实是 2010 年首推特别印花税以来，房价上涨超过 83%。

香港房地产市场持续走高的吸引力不单单吸引买家进入这个市场，还得益于融资成本、税收等便利，来自内地的开发商自 2015 年来成为土地一级市场的主力，如万科、海航、五矿地产、中海地产、雅居乐、保利地产、世茂地产等开发商均有成功拿下项目。

“你可能发现香港本土开发商保守、内地开发商勇进。”赵国雄分析这一差异背后的原因，内地开发商经历的是过去二三十年来内地“牛市”的过程，然而成熟市场是以自由市场供与求为代表，“过去许多年，内地开发商看来是一帆风顺的，主要还是没有经历过自由市场的冲击。”

“所以他们还没有这个危机感，而香港的开发商有危机感。所以香港主要开发商，一般贷款不会超过他们总资产的25%、30%，相对是保险的。” 赵国雄认为，相比一直向上的内地市场，自由市场的房地产是需要经历经济周期的。“以香港的经验，这一周期大概是 5-7 年，所以需要将这一周期考虑进去。”

赵国雄提醒内地开发商，在全球结束量化宽松之后，迎来“缩表”之时，可能面临融资成本上升的压力，届时将影响对固定资产的价值。“对于我们的房地产市场有什么样的影响呢? 现在内地开发商，以及我们的同行应该有考虑，未雨绸缪。”

“我们没有退出中国”

经历过世纪重组之后，2015 年李嘉诚旗下长实集团与和记黄埔合并为新成立的长江和记实业有限公司，包含了非房地产业务，如：港口及相关服务，电信，零售，基建及能源等领域。

长实集团与和记黄埔旗下的房地产业务，涵盖香港、内地及海外版图，整合并入新公司“长江实业地产有限公司 (01113.HK)”并分拆于2015年6月在香港上市，经历了两年之后，再次更名为“长江实业集团有限公司”。

此举更名令“长实集团”暂别公众视野后再次回归，在官方的公告中，披露这一更名原因，“为了贯彻长实地产名称与长江集团其他上市公司名称‘CK’的一致性，以及更能突显公司放眼全球投资机遇。”

赵国雄回应《中国房地产金融》提出主业是否改变时，他说：“长江实业集团还是一家以房地产为主营业务的公司，我们业务方向没有改变。”

“为什么要更改名字呢?主要是反映我们的投资，反映公司的业务业态是怎样变化的，比如说基建方面， 投入了很多资金。我们在投资房地产方面的业务比较多，所以把名字改一改，能把公司今天新的业务形态表达清楚，是对投资者及股东方一种比较负责任的态度体现。”赵国雄进一步称。

据长实集团 2016 年年报数据，长实集团除地产业务之外，还涉及能源及飞机租赁领域。2017 年 3 月 14 日，长实集团、长江基建集团及电能实业联合收购澳大利亚能源集团 DUET;2016 年 12 月，长实集团收购长和集团飞机租赁公司股权，进入飞机租赁领域， 以此通过业务多元化实现长期增长。

长江实业集团还是一家以房地产为主营业务的公司，我们业务方向没有改变。

李嘉诚旗下的另一艘巨轮长江和记实业有限公司 (00001.HK)，2016 年在全球化布局上不遗余力，2016年年报中用“多元业务，稳定收益”作为主题，报告披露在全球超过 50 个国家和地区多元化布局，涉及港口及相关服务、零售、基建、能源和电信五大核心业务。

按2016年息税前利润总额计算，欧洲市场业务份额超过半壁江山至59%，其中英国市场占比36%，内地市场占 12%，香港市场占3%。“我们是一间商业机构，不过是放眼全球，选择去哪投资主要还是看投资回报，同时我们需要对股东负责。”赵国雄谈及转向投资欧洲、英国的原因，外界可能有一点误会，投资并非全部倚重欧洲市场，而是在超过50余个国家和地区进行了布局。

长实一边在英国、欧洲买买买，形成鲜明对比的是内地的地产资产也在“抛售”，针对长实是否有意在退出内地市场这个问题，赵国雄明确回答“我们没有退出。”

“早前地价便宜时，我们在内地买了很多土地，刚好遇到内地调控，内地媒体说当时我们这是‘捂地’。三五年之后，房子全部盖起来了，我们作为开发商，是需要出售的。那你卖楼，又说你要跑。”赵国雄说，房地产开发周期中土地相当于原材料， 加工成产品 (建好房子 ) 后肯定是需要卖的，“他们不明白我们的业态，也不明白我们的开发周期 ( 相较于内地开发商的高周转，长实的开发周期一般都较长 )。”

根据 2016 年长实集团披露的数据，截止到去年底长实集团土地储备 1260 万平方米，其中香港、内地、 国外拥有土地分别为 60 万平方米、 1160 万平方米、40 万平方米，内地土地储备占比高达 92%。

记者调查，2013年之后长实集团在内地没有拿过地，对于是否有意拿地，赵国雄坦言拿地风险已经偏高，同时拿地成本也高过集团的借贷比，“目前在建的有几十个项目，包括广州、深圳、北京、长沙、成都等项目。”赵国雄说。目前内地市场变化较大，针对内地出现机会如城市更新、商业地产等方向，他表示每一家地产开发商都有自己的强项，长实在住宅方面比较有优势，虽然也有办公楼、商业地产的布局，但未来有机会仍然希望多建住宅，因为“盖房子是我们的强项”。 长江实业集团还是一家以房地产为主营业务的公司，我们业务方向没有改变。

关键词： 赵国雄 香港地产